高房價的時代，很多首購族群都會優先考慮買工業宅，成交價也比一般住家來的便宜，是市價的七折到八折價，但..這背後的隱藏風險你知道嗎？
對了，如果你的親朋好友，目前正在準備買房，請你把這篇文章幫我分享給他們唷！
現在正準備買房的你，你一定沒有想過，工業住宅為什麼可以這麼便宜對吧？
有一位高雄陳先生，傳ＬＩＮＥ詢問，他想要買乙工透天，問我有什麼建議，但跟陳先生通完電話後．他回覆目前暫不考慮買工業宅，到底是什麼原因讓陳先生不考慮了？
什麼叫乙工宅
乙工透天土地分區是乙種工業區，顧名思義就是把房子蓋在工業地上，隨著產業外移，部分工廠歇業，閒置的工業地就被建商購入，用來興建住宅。雖然這種做法不被法規所允許，但過去地方政府睜一隻眼閉一隻眼的態度，無形中助長了工業住宅的開發，這就是大家常在網路上常看到的「乙工住宅」這個名詞，但其實同樣都是工業住宅，只是名稱不同。
買乙工住宅自住合法嗎
如果你買乙工住宅是要設立辦公室、一般事務所來做營業使用，而且人沒有住在裡面是完全合法，
在法規上乙工宅是不能把他當自用住宅在使用，但過去地方政府沒有積極取締開罰，所以有不少乙工宅的住戶來把他當成自用住宅在使用．聽到這邊的你，可能還搞不懂要怎麼分辨，可以用ＧＯＯＧＬＥ搜尋「全國土地使用分區查詢」，輸入地址來看你想要買的房子坐落的土地是不是住宅區，黃色是住宅區、紅色是商業區、咖啡色就是工業區，如果房子是蓋在工業區，現況是住家的外觀，那很有可能就是工業住宅，有違法的可能性。
不合法為什麼還有人買
早期建商在銷售工業宅，大部分都是以毛胚交屋或低公設跟只要多少價格就可以入住的字眼來銷售，在以前資訊不透明的情況下，很多消費者根本也搞不清楚，加上地方政府對於乙工宅這少部族群也是睜一隻眼閉一隻眼等於就地合法的概念，到目前為止高雄乙工宅還沒有聽過有開罰的案例。
加上乙工住宅的房子，他所在的地理位置本身就不差，你現在看到的這張圖片，我們以左營區來看，他在Ｒ１５生態園捷運站跟漢神巨蛋百貨附近，生活跟交通都很不錯
最重要的就是價格，一樣是在左營區的透天，屋齡也才差一年，乙工透天成交價１９６０萬，住宅區的透天成交價落在２５００萬，這等於快打八折的價格就可以買到左營區的透天，才因此受到首購族的青睞。
工業住宅跟一般住宅差異
工業宅的房價大約在市價的七到八成可以買到，貸款成數在六到七成，如果在自備款沒有那麼充裕的情況下，這點要注意一下，房屋稅如果是「營業登記使用會在３％」，遷入戶籍可用「非住非營稅率２％」，地價稅「申請自用」是千分之二，「非自用」是百分之一，電費是可申請營業用或是住家用電，水費是不分營業跟住家使用，至於居住品質的部分，乙工宅本身就蓋在工業地上，附近會有廠房或加油站，就會有噪音的存在。
無法申辦優惠貸款
工業住宅是無法申辦新青安房貸，新青安的申請條件是認定「住家用」跟「集合住宅」才可以申辦，而高雄的乙工宅大部分都是登記「資訊軟體業」，而不是住家，軍公教人員也無法申請軍公教的優惠貸款，如果你是買來要收租，目前的法規也不能讓房客申請租金補貼，加上政府釋出的房貸補助也不能申請，主要原因是乙工宅的主要用途不是住家用。
能享用自住滿６年４００萬免稅額嗎
雖然高雄乙工宅是能入戶籍、也能申請自用，如自住滿六年未出租或營業登記使用，是能申請房地合一稅自住滿６年４００萬免稅額，但…如果被工務局查核或遭到他人檢舉有自住的證據，就會有罰則並追繳稅金的風險存在。
我對乙工宅的看法與建議
我個人認為乙工宅的法規都蠻矛盾的，法規寫工業區建築物只能設立營業使用不得作為住家使用， 但可以設戶籍遷入後並且還可以符合自用住宅？？
如果想要把乙工住宅變為一般住宅也是可以，但難度非常高，除了要捐贈公共設施用地跟回饋金以外，也必須要全體社區住戶同意，這一來一往的時間與金錢都是成本，如果變更不成功，那等於就是像地方政府坦承這社區的房子都是違規使用，所以大部分的住戶也不會想要主動去爭取變更。
當然現行法規目前是這樣，看起來也風平浪靜，但如果高雄市之後像台北市開始嚴格稽查乙工宅，購買人必須要承擔很高很高的風險，如果又遭到他人舉證，可能會面臨罰款６萬～３０萬的罰金，要是沒有在限期時間內改善或拆除恢復原狀，會在持續罰款並斷水斷電。
其實乙工宅的房子不是不能買，如果你買房子的用途是要拿來做營業登記使用，乙工宅就非常的適合，而且他也比市場上的店面來得便宜，但如果你是買來當純住家使用，這可能會面臨到貸款跟之後想要增貸的額度不高及未來轉手有難度以外，如果遭人檢舉也會有拆除跟罰款的問題，千萬不要因為貪圖便宜而買。
如何知道自己的房子的主要用途及使用分區
如果你想了解自己所住的房子的主要用途，可以透過高雄市建築執照存根查詢系統，點選建築地址，輸入地址跟驗證碼按查詢．在查詢結果下方點選執照號碼，就可以看到房子本身的使用分區，如有特別註明事項，會在下方有一個備註資料可參考
所以現在正在看房的你，有一點一定要記住！
當你在看房時，如果房子的所在地，附近都有工廠圍繞，那建議你可以主動詢問房仲或是屋主，這間房子的土地使用分區或是自行查詢會比較保險唷
最後我想對你說的是
如果你問我會不會買乙工宅來自住，我思考過這個問題，雖然他比市價的透天還便宜， 但會面臨到：居住用途的限制還有貸款成數不高及未來轉售抗性很大以外，往後被別人檢舉的風險性也很高，加上無法使用新青安貸款，還有是否能符合房地合一稅自住滿６年享４００萬免稅額，綜合以上的考量，我是不會考慮的
畢竟買房是一件人生大事，剛剛以上所說的都是買房前必須要思考的問題，如果你平常是不做功課又是靠感覺在看房，也不知道買房前要注意哪些細節，我這邊特別為你準備了，買房懶人包的清單，只要加入我的ＬＩＮＥ官方帳號，輸入００３就可獲得或如果你有像影片中提到：購買乙工宅的相關問題想要找我免費諮詢，請你點選這個官方ＬＩＮＥ的連結，就可以跟我一對一的交談喔，讓我來協助你在買房的過程中，讓你安心成家
你對於乙工宅的看法是？
Ａ．第一次聽過高雄有乙工宅
Ｂ．看完文章後才知道，原來乙工宅比市價的房子還便宜
Ｃ．看完文章後才知道，乙工宅當住家是違法的
Ｄ．曾經的我，也住過乙工宅
Ｅ．我根本不會想要買乙工宅
Ｆ．其他
歡迎你的留言，你們的每一個留言，我本人都會親自一對一的回覆喲
如果你覺得我這篇文章寫的不錯，也請你幫分享給有需要的朋友看到^^
我們下個文章見~88
看完文章還是不清楚嗎？可以直接點選看影片