你知道有一位高雄林小姐，透過房仲推薦的物件中，終於看到自己喜歡的房子，也很開心約屋主簽約，
但…高雄林小姐，不但沒買到這間房子以外， 竟然還賠上了自己辛辛苦苦存了很多年的頭期款，最後還倒賠６０萬！
今天這集影片非常重要，影片最後，
我會提到林小姐是怎麼遇到這樣子的事情，請你務必把影片看到最後喔！
喔！對了，如果你的親朋好友，目前正在準備買房，請你把這集影片或文章幫我分享給他們唷！
自我介紹：
HI~歡迎來到那些房仲沒教過的事,我是婉旖，你也可以叫我小希，
如果你是第一次來到我的頻道，
我們是在地專營高雄不動產的房仲，
這個頻道是在拍攝有關不動產買賣有可能會遇到的問題，
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那我們立刻進入主題！
現在正準備買房的你：
你一定沒有想過，為什麼買房子沒買到，還要賠錢給人家對吧？
今天我要跟大家分享，有一位高雄林小姐，就是看了↑這部影片↑，傳ＬＩＮＥ約我見面，
林小姐，希望可以透過我拍影片讓更多人知道：
當你買房前沒有做足功課，平常又愛靠「感覺」看房，如果運氣差一點又沒遇到可信任、專業又負責任的房仲，千萬不要在這個時候買房子，否則你會像我一樣，遇到慘痛的代價！
什麼叫一卡皮箱的房子？
我相信你也一定常常在售屋平台看到房子的室內照片很美，
然後標題寫「一卡皮箱」或「免整理即可入住」的房子對吧？
一卡皮箱的房子，顧名思義就是免整理即可入住的房子，
通常這種物件都是投資客找屋況級差，但地點不錯的房子，
幾乎都以低於市價行情的方式，買房來自己整理，投資客通常也都有配合的工班，
相對在整修房子的費用，也會比一般自住客找工班翻修的費用還來的便宜，
翻新後再把房子拿出來賣賺價差。
大部分的人在網路看房的過程中，都會竟量找不用花太多錢整理跟地點不錯的房子，
這就很容易會選到投資客的物件，很多首購族因為沒有過多的現金可以裝潢，
都會先買投資客的房子，先求有再求好，當然也有小孩要買給長輩住的，也會選擇像這類型的房子。
但買投資客的房子相對也有他的優點跟缺點，
優點就是買到這間房子，的確可以不用再花錢整理，
甚至連傢俱家電都附贈給你，這點確實很吸引人，
但必須要注意，買投資客的房子，你有可能會遇到貸款上的問題，
也因為是「一年內短期買賣」的房子，銀行鑑價會以當時的成交價來貸款給你，
而不是以你這次的成交價貸款給你唷！如果在自備款不足的情況下，這點要特別注意！
還有一點也很重要，有沒有房子翻新前跟裝潢前的照片，
是真的全部翻新還是局部翻新，或哪邊有修復漏水的地方，
這部分可能要跟房仲或屋主索取資料，避免花了一堆錢買房還當冤大頭。
高雄林小姐為什麼會遇到這樣子的情況：
林小姐是在今年四月份跟一位房仲去看一間前鎮區的房子，
當下看完覺得房子的地點、屋況都非常好，
也完全不用再買傢俱跟家電，只要人進來住就可以了，完全符合他心中所設定的要求！
看完房子的當下馬上跟房仲下斡旋，但這個過程中，
林小姐不但完全不知道，這是投資客的房子以外．
房仲也沒主動告知，這是短期買賣的房子．可能會有貸款上的問題，
還跟林小姐掛保證這間房子６００萬可以貸款七成沒問題，
看完房子的隔天，房仲約屋主跟林小姐見面簽約，最後成交價為６００萬，
林小姐當時跟房仲下的斡旋金額是１０萬，在簽約當下１０萬轉為定金，
剩下５０萬的差額，在七天內補足為一成共６０萬。
接下來這兩個禮拜，代書積極的幫林小姐找銀行貸款，但找了三家銀行，
都說這間房子是一年內短期買賣，
聽到這邊的你，可能還搞不太懂什麼是一年內短期買賣，
我拿個最典型的範例給你看：
你現在看到實價登入的這張圖片，投資客在去年的１２月買這間房子５８０萬，
在今年２月以９５０萬成交，這價差就差了３７０萬，這就是銀行所說的短期買賣交易。
購買一年內短期買賣的房子，銀行鑑價會以當時取得買這間房子的成交價來貸款，
所以林小姐要買的這間房子，投資客當時買３８０萬，
銀行鑑價就會以當時３８０萬的成交價七成來貸款，
林小姐除了要拿３８０萬的成交價七成來貸款為１１４萬的現金以外，
成交價６００萬減掉投資客當時取得房子的成交價為３８０萬的價差是＝２２０萬
林小姐買這間房子的頭期款現金，等於要拿１１４萬＋２２０萬，
總共３３４萬，才能買到這間房子，
林小姐跟代書通完電話後，覺得很驚訝，因為這跟房仲當時說的還有跟自己所想的完全不一樣，
林小姐以為只要付頭期款＋其他費用，約２１０萬就可以買到這間房子，
但林小姐實在是湊不出貸款不足差額的現金，於是就認賠一成款６０萬元給屋主，
屋主也不願意讓步以外．房仲也雙手一攤，說他無能為力，
也不願意再替林小姐想看看還有沒有什麼其他解套的方式來協助她。
林小姐有沒有其他可以解決方式？
林小姐因為買賣合約已簽立，也沒辦法跟屋主索求，加上林小姐跟房仲ＬＩＮＥ的對話內容，
也都沒有有利的證據可以佐證，而這件事情到現在也過了七個月了，
如果當時林小姐在第一時間跟我說這件事，
我會幫林小姐去跟屋主溝通，更換「指定登記人」跟延後交屋，
換家人的名義來買這間房子的方式，讓傷害降到最低。
該怎麼避開這樣的風險？
不管你們在看什麼樣的房子，很多細節都要去查證，而不是人家說的算！
可以請房仲或屋主提供這間房子的「建物謄本」跟「土地謄本」，
先從「建物所有權部」看登記次序，這間房子是第幾手屋主，
接下來再看「登記日期」，上面會記載屋主取得房子的時間，
還有「其他登記事項」跟「建物他項權利部」，
這兩個可以看出房子有沒有被預告登記或信託跟私人設定，
還有一個叫標的現況說明書，像這間房子的「診斷證明書」一樣，
例如：有無修復滲漏水或更改水電管換跟非自然身故都會記載在裡面，
看完這些文件後，你也可以到內政部的實價登入，
用地址查房子移轉幾次，是不是短期買賣。
買房前一定要先評估貸款
在買房子之前，可以先評估自己的月還款來推算，適合買多少錢的房子，
也建議房貸別超過月收入1/3，才可以避免買得起，付不出的狀況。
當你找到適合自己的房子，不管頭期款有沒有那麼充裕的情況下，
在下斡旋前或簽約前：在特約條款內容註明：貸款不足七成或八成，此合約無條件解約，
這時房仲會找代書跟銀行來幫你評估貸款，
如果貸款的金額，有符合你的需求，在來進行買賣雙方簽約，相對的也會比較有保障！
一般人不會知道的風險
其實投資客的房子不是不能買，是很多房仲在簽這種物件，
通常都不會仔細去調查整個房屋產權，甚至你問他房子是如何翻新？
裝潢使用什麼材質？哪邊有沒有修復過滲漏水或壁癌，他也都不曉得以外，
甚至也不會跟你提到這間房子是不是短期買賣，
因為說了會擔心消費者不買單，加上法規也沒有規定房仲要主動告知短期買賣的事，
所以我認為在看房的過程中，我們除了要用眼睛看以外，
還要主動詢問房子內部的細節，也可以透過對話的過程，判斷帶你看房子的房仲老不老實！
房仲沒有告知清楚，有沒有責任？
你一定也很好奇，這位房仲最後有沒有受到法律的制裁，答案是沒有！
因為林小姐貸款不足，現金也無法補足的情況下，
買賣契約算違約，後續這位房仲也沒有再跟林小姐收服務費。
不管這房仲今天有沒有收服務費的情況下，他的確沒有盡到「善良管理人注意義務」，
在「民法第５３５條」－按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。
但在法律上，是沒有明文規定房仲要告知「短期買賣會有貸款上的風險」，
這確實對消費者來說是很不公平的！
所以現在再在看房的你，有一點一定要記住！
在看房時，要主動詢問房子取得的時間，這樣才可以避免遇到林小姐這件事。
我特別為你準備「買房懶人包」
畢竟買房是一件人生大事，很多細節都是環環相扣，
加上台灣買賣房地產的資訊非常不透明也不友善，很多消費者也不知道要怎麼去注意這些細節，
甚至也不知道哪些是買房的風險，現在正在看房的你，如果還不知道買房應該要注意的事項，
我這邊特別為你準備了，買房懶人包的清單，只要加入我的ＬＩＮＥ官方帳號，輸入００３就可獲得，
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讓我來協助你在買房的過程中，讓你安心成家
你對於「林小姐」買這間房子的看法是？
Ａ．第一次聽到買房沒買到還賠錢的案例
Ｂ．看完影片後才知道，原來買一間房子需要注意到那麼多的細節
Ｃ．看完影片後，覺得要好好找個信任的房仲避免當冤大頭
Ｄ．曾經的我，也是有遇到像林小姐這樣子的情況
Ｅ．想看更多的真實案例
Ｆ．其他
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